библиотека


Белоглазова Г.Н. Банковское дело. Особенности ипотечного жилищного кредитования и его основные модели

Оглавление

РАЗДЕЛ I. Основы организации деятельности банков

Глава 1. Коммерческий банк – основное звено банковской системы России

1.1. Законодательная основа, структура и организационные принципы банковской системы Российской Федерации

1.2. Функции и принципы деятельности коммерческого банка

1.3. Организационно‑правовые формы банков, порядок их открытия и государственной регистрации и ликвидации

1.4. Органы управления банком и особенности корпоративного управления в нем

1.5. Банковские организационные структуры

Глава 2. Операции коммерческого банка

2.1. Банковские операции и сделки

2.2. Пассивы банка, формы привлечения ресурсов

2.3. Структура и классификация активов банка

2.4. Операции банков с ценными бумагами

Глава 3. Собственный капитал банка как основа его деятельности

3.1. Назначение и функции собственного капитала

3.2. Источники собственного капитала

3.3. Выпуск акционерными банками акций в процессе формирования и увеличения уставного капитала

3.4. Бухгалтерский и регулятивный капитал. Требования к достаточности капитала

РАЗДЕЛ II. Организация коммерческой банковской деятельности

Глава 4. Расчетно‑кассовое обслуживание клиентов

4.1. Расчетные счета предприятий и организаций в банке, порядок их открытия и проведения операций

4.2. Межбанковские расчеты как основа организации безналичных расчетов в экономике

4.3. Платежные услуги банков. Формы безналичных расчетов в Российской Федерации

4.4. Кассовые операции банков

Глава 5. Депозитные услуги банков для организаций

5.1. Виды банковских депозитов

5.2. Долговые обязательства, выпускаемые банками

5.3. Организация работы в банке по привлечению депозитов

5.4. Формирование обязательных резервов, депонируемых в Банке России

Глава 6. Организация краткосрочного кредитования текущей деятельности предприятий

6.1. Кредитные продукты банка

6.2. Факторинг как особый кредитный продукт

6.3. Кредитная политика коммерческого банка

6.4. Организация кредитного процесса и его основные этапы

6.5. Порядок определения качества кредита и формирования резерва на возможные потери по ссудам

РАЗДЕЛ III. Организация инвестиционной банковской деятельности (инвестиционного банкинга)

Глава 7. Посредничество банков при выпуске и обращении ценных бумаг

7.1. Банки как организаторы выпуска и первичного размещения ценных бумаг предприятий (андеррайтеры)

7.2. Торговые операции банков на вторичном рынке ценных бумаг

7.3. Депозитарные услуги банков

Глава 8. Управление портфелями ценных бумаг

8.1. Услуги по управлению ценными бумагами клиентов

8.2. Формирование и управление собственным портфелем ценных бумаг банка

Глава 9. Организация кредитования инвестиций

9.1. Кредитование инвестиций как элемент инвестиционного банкинга

9.2. Виды инвестиционных кредитов и процедура их выдачи банком

9.3. Синдицированный (консорциальный) кредит

9.4. Ипотечные кредиты на инвестиционные цели

9.5. Проектное финансирование как особая техника финансового обеспечения инвестиционных проектов

РАЗДЕЛ IV. Организация розничной банковской деятельности (ритейлового бизнеса)

Глава 10. Розничные платежи

10.1. Виды розничных платежей и способы их проведения

10.2. Расчеты при помощи банковских карт

10.3. Банкомат как элемент электронной системы розничных платежей

10.4. Системы электронных денежных переводов

10.5. Розничные платежи с использованием «электронных» денег

Глава 11. Услуги по размещению частных сбережений

11.1. Виды банковских услуг по размещению сбережений частных лиц

11.2. Страхование вкладов физических лиц в банках

Глава 12. Кредитование частных клиентов

12.1. Виды потребительского кредитования

12.2. Особенности ипотечного жилищного кредитования и его основные модели

12.3. Законодательная база развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

12.4. Условия предоставления ипотечных кредитов российскими банками

12.5. Процедура получения ипотечного жилищного кредита

РАЗДЕЛ V. Оценка и регулирование деятельности банка

Глава 13. Формирование и оценка финансовых результатов деятельности банка

13.1. Доходы коммерческого банка

13.2. Расходы коммерческого банка

13.3. Формирование и распределение прибыли банка

13.4. Оценка уровня прибыльности банка

Глава 14. Коммерческий банк как объект банковского регулирования

14.1. Необходимость и задачи банковского регулирования

14.2. Организация банковского регулирования в Российской Федерации

14.3. Пруденциальные требования и пруденциальное регулирование деятельности банков

14.4. Выявление проблемных банков и меры по их оздоровлению

    12.2. Особенности ипотечного жилищного кредитования и его основные модели

Ипотечное жилищное кредитование – это форма ипотечного кредитования, целевым назначением которого является приобретение гражданами жилья. По способу организации кредитных отношений такое кредитование представляет собой разновидность ипотечных кредитов со всеми присущими им признаками: долгосрочный характер, обеспеченность объектами недвижимости, погашение в рассрочку, особая система рефинансирования. По своему целевому назначению они могут рассматриваться как элемент розничного банковского бизнеса, поскольку обслуживают потребности населения в привлечении заемных средств на приобретение жилья. Их развитие, основные характеристики и риски определяются уровнем доходов населения, стандартами жизни, социальной стабильностью, в то время как ипотечные кредиты, обеспеченные залогом коммерческой недвижимости, в большей степени зависят от кредитоспособности и рентабельности предприятий‑получателей.

Заказ дипломных, курсовых и контрольных работ

Во всех странах ипотечные кредиты играют большую роль в обеспечении населения жильем и улучшении жилищных условий. Широкое развитие ипотечных кредитов становится фактором социальной стабильности, создает предпосылки для роста жилищного строительства и смежных с ним отраслей, а также стимулирует спрос на мебель, бытовую технику, предметы интерьера и т. п. Человек, имеющий собственный дом или квартиру, психологически более устойчив, он может создавать семью, растить детей. Обеспечение хорошими жилищно‑бытовыми условиями приводит и к улучшению здоровья нации, увеличению продолжительности жизни, что, в свою очередь, повышает трудоспособность населения. Развитие ипотечного жилищного кредита способно смягчить проблемы безработицы, увеличивая мобильность трудовых ресурсов.

В Российской Федерации потребность в ипотечных кредитах исключительно велика. Общий объем жилищного фонда России составляет 2,88 млрд кв. м, а средняя обеспеченность жильем – 19,7 кв. м на человека, что значительно ниже аналогичных показателей в развитых странах.[1] Лишь 68 % квартир в Российской Федерации находятся в собственности граждан, из них 62 % являются однокомнатными, что говорит о необходимости улучшения жилищных условий. По данным социологических исследований, всего 1,2 % российского населения может приобрести жилье за счет собственных накоплений, 0,3 % семей ежегодно обеспечиваются жильем за счет бюджетных денег. При этом почти 80 % семей нуждаются в улучшении жилищных условий.

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования – одно из приоритетных направлений современной государственной жилищной политики. Объемы выдаваемых ипотечных кредитов растут, увеличиваясь ежегодно в два раза. Объем выданных российскими банками ипотечных кредитов за последние три года составляет около 1 млрд долл., но эксперты оценивают потребность в ипотечных кредитах примерно в 50 млрд долл. При условии создания благоприятных условий к 2010 г. объем выдаваемых ипотечных кредитов должен возрасти в 30 раз. Однако пока российские банки не в состоянии удовлетворить имеющийся на рынке спрос. Сегодня по ипотечным схемам в России приобретается всего 1,5 % жилья.

Ипотечное жилищное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных жилищных кредитов, который может успешно функционировать только при наличии развитой ипотечной системы, позволяющей четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость и создавать условия для предоставления им долгосрочного кредита под залог жилой недвижимости. В тех странах, где существуют надежные ипотечные системы, такое кредитование стало не только фактором социально‑экономического развития, но и условием стабильного и эффективного функционирования банковской системы. При развитой, устойчиво функционирующей системе ипотечного кредитования достигается наилучшее согласование интересов всех участников данного процесса, что снижает риск банковских операций.

Существуют различные модели ипотечного жилищного кредитования. Обычно выделяют три модели, получившие наиболее широкое развитие и доказавшие свою эффективность в зарубежных странах: контрактно‑сберегательная модель, модель ипотечного банка и модель вторичного ипотечного рынка.

Исторически первой появилась контрактно‑сберегательная модельипотечного жилищного кредитования. При этой модели формирование ресурсов ипотечного кредитования происходит за счет целевых накопительных депозитов. Потенциальный заемщик заключает с банком контракт, согласно которому берет на себя обязательство ежемесячно вносить в течение определенного срока на депозит определенную сумму, т. е. реализовать так называемый план накоплений. Банк, в свою очередь, берет на себя обязательство после выполнения плана накоплений предоставить клиенту ипотечный кредит на заранее согласованных условиях. Важно подчеркнуть, что при этой модели процентные ставки и по депозитам, и по кредитам являются фиксированными и не зависят от движения рыночных ставок процента. Обычно они несколько ниже последних.

Данная модель позволяет банкам решать одновременно две задачи: привлекать долгосрочные ресурсы по фиксированным ставкам и минимизировать кредитный риск, поскольку, накапливая средства, клиент демонстрирует наличие у него постоянного источника дохода, подтверждая кредитоспособность и кредитную историю. Это делает данную модель привлекательной для тех стран, где отсутствуют устоявшиеся традиции долгосрочного кредитования частных лиц. На ее основе, как правило, реализуются программы государственной поддержки малообеспеченных слоев населения (субсидирования первоначального взноса и процентных ставок, гарантирование возврата кредитов и др.). Недостатками данной модели являются требование предварительного накопления определенной суммы, в силу чего клиент не может получить ипотечный кредит, когда ему это требуется, и ее «нерыночный» характер. Замкнутость конкрактно‑накопительной модели и фиксированные ставки в условиях развитых рынков искажают рыночные приоритеты и ограничивают конкурентные начала на кредитном рынке.

В большинстве стран мира контрактно‑сберегательная модель в той или иной форме использовалась, когда у граждан еще не было кредитной истории, а у банков – достаточных долгосрочных пассивов. В развитых странах эта модель сохранилась лишь во Франции, Германии, Австрии благодаря государственным субсидиям.

В модели ипотечного банкаисточником ресурсов для ипотечного кредитования является выпуск ипотечных облигаций (закладных листов), обеспеченных залогом недвижимости, под которую предоставлены ипотечные кредиты (так называемая масса ипотечного покрытия). Проценты по ипотечным облигациям выплачиваются за счет доходов, получаемых банками от ипотечных кредитов, и соответственно погашаются они за счет сумм, поступающих в погашение этих кредитов. Ипотечные облигации являются одним из наиболее надежных видов ценных бумаг, поскольку обеспечены потоком денежных средств от выданных ипотечных кредитов, гарантиями ипотечного банка и залогом недвижимости.

Все находящиеся в обращении закладные листы одного ипотечного банка обеспечены общей для всех облигаций массой ипотечного покрытия. Деятельность ипотечных банков, как правило, регулируется особыми законодательными и нормативными актами, круг разрешенных им операций обычно ограничен. Например, в Германии для обеспечения своей платежеспособности ипотечный банк обязан соблюдать принцип соответствия кредитных требований и обязательств, удостоверенных закладными листами, по объемам, процентным ставкам и срокам обязательств и требований. Ипотечные банки получили наибольшее развитие в странах континентальной Европы, особенно в Германии, Дании и Швеции.

Суть модели вторичного ипотечного рынкасостоит в том, что банк, выдав ипотечный кредит, тут же продает его специальной организации – кондуиту. Ипотечный кредит при этом переходит на баланс последнего. С момента продажи банк не несет никаких рисков по этому кредиту. Кондуит собирает купленные кредиты в пулы и на их основе выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, которые продает инвесторам. Таким образом создается вторичный рынок закладных. При этом кондуит дает инвестору гарантию своевременной выплаты основного долга и процентов по этим ценным бумагам, т. е. страхует от кредитного риска.

В основе данной модели лежит процесс секьюритизации активов, т. е. превращения кредитных требований в форму обращаемых на рынке ценных бумаг. Эта модель характерна для США, где создана специальная ипотечная корпорация «Fannie Мае», акции которой котируются на Нью‑Йоркской фондовой бирже. Она выпускает на рынок широкий спектр ценных бумаг, которые приобретаются пенсионными и взаимными фондами, страховыми компаниями и коммерческими банками. Наряду с этой крупнейшей корпорацией в США действует еще целый ряд корпораций и агентств, обслуживающих выпуск и обращение закладных на вторичном рынке и предоставляющих гарантии по ценным бумагам, обеспеченным пулом закладных.

Вторичный рынок закладных способствует переливу капитала в экономике, уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических регионах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе всей страны.

Заказ дипломных, курсовых и контрольных работ

ВОПРОСЫ И ЗАДАНИЯ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ

  1. Что представляет собой система ипотечного жилищного кредитования, какими чертами она характеризуется?
  2. Что включается в понятие модели ипотечного жилищного кредитования?
  3. Выделите преимущества и недостатки каждой модели ипотечного кредитования.

[1] Санкт‑Петербургские ведомости. 2006. 25 авг.

Читать дальше