библиотека


Белоглазова Г.Н. Банковское дело. Процедура получения ипотечного жилищного кредита

Оглавление

РАЗДЕЛ I. Основы организации деятельности банков

Глава 1. Коммерческий банк – основное звено банковской системы России

1.1. Законодательная основа, структура и организационные принципы банковской системы Российской Федерации

1.2. Функции и принципы деятельности коммерческого банка

1.3. Организационно‑правовые формы банков, порядок их открытия и государственной регистрации и ликвидации

1.4. Органы управления банком и особенности корпоративного управления в нем

1.5. Банковские организационные структуры

Глава 2. Операции коммерческого банка

2.1. Банковские операции и сделки

2.2. Пассивы банка, формы привлечения ресурсов

2.3. Структура и классификация активов банка

2.4. Операции банков с ценными бумагами

Глава 3. Собственный капитал банка как основа его деятельности

3.1. Назначение и функции собственного капитала

3.2. Источники собственного капитала

3.3. Выпуск акционерными банками акций в процессе формирования и увеличения уставного капитала

3.4. Бухгалтерский и регулятивный капитал. Требования к достаточности капитала

РАЗДЕЛ II. Организация коммерческой банковской деятельности

Глава 4. Расчетно‑кассовое обслуживание клиентов

4.1. Расчетные счета предприятий и организаций в банке, порядок их открытия и проведения операций

4.2. Межбанковские расчеты как основа организации безналичных расчетов в экономике

4.3. Платежные услуги банков. Формы безналичных расчетов в Российской Федерации

4.4. Кассовые операции банков

Глава 5. Депозитные услуги банков для организаций

5.1. Виды банковских депозитов

5.2. Долговые обязательства, выпускаемые банками

5.3. Организация работы в банке по привлечению депозитов

5.4. Формирование обязательных резервов, депонируемых в Банке России

Глава 6. Организация краткосрочного кредитования текущей деятельности предприятий

6.1. Кредитные продукты банка

6.2. Факторинг как особый кредитный продукт

6.3. Кредитная политика коммерческого банка

6.4. Организация кредитного процесса и его основные этапы

6.5. Порядок определения качества кредита и формирования резерва на возможные потери по ссудам

РАЗДЕЛ III. Организация инвестиционной банковской деятельности (инвестиционного банкинга)

Глава 7. Посредничество банков при выпуске и обращении ценных бумаг

7.1. Банки как организаторы выпуска и первичного размещения ценных бумаг предприятий (андеррайтеры)

7.2. Торговые операции банков на вторичном рынке ценных бумаг

7.3. Депозитарные услуги банков

Глава 8. Управление портфелями ценных бумаг

8.1. Услуги по управлению ценными бумагами клиентов

8.2. Формирование и управление собственным портфелем ценных бумаг банка

Глава 9. Организация кредитования инвестиций

9.1. Кредитование инвестиций как элемент инвестиционного банкинга

9.2. Виды инвестиционных кредитов и процедура их выдачи банком

9.3. Синдицированный (консорциальный) кредит

9.4. Ипотечные кредиты на инвестиционные цели

9.5. Проектное финансирование как особая техника финансового обеспечения инвестиционных проектов

РАЗДЕЛ IV. Организация розничной банковской деятельности (ритейлового бизнеса)

Глава 10. Розничные платежи

10.1. Виды розничных платежей и способы их проведения

10.2. Расчеты при помощи банковских карт

10.3. Банкомат как элемент электронной системы розничных платежей

10.4. Системы электронных денежных переводов

10.5. Розничные платежи с использованием «электронных» денег

Глава 11. Услуги по размещению частных сбережений

11.1. Виды банковских услуг по размещению сбережений частных лиц

11.2. Страхование вкладов физических лиц в банках

Глава 12. Кредитование частных клиентов

12.1. Виды потребительского кредитования

12.2. Особенности ипотечного жилищного кредитования и его основные модели

12.3. Законодательная база развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

12.4. Условия предоставления ипотечных кредитов российскими банками

12.5. Процедура получения ипотечного жилищного кредита

РАЗДЕЛ V. Оценка и регулирование деятельности банка

Глава 13. Формирование и оценка финансовых результатов деятельности банка

13.1. Доходы коммерческого банка

13.2. Расходы коммерческого банка

13.3. Формирование и распределение прибыли банка

13.4. Оценка уровня прибыльности банка

Глава 14. Коммерческий банк как объект банковского регулирования

14.1. Необходимость и задачи банковского регулирования

14.2. Организация банковского регулирования в Российской Федерации

14.3. Пруденциальные требования и пруденциальное регулирование деятельности банков

14.4. Выявление проблемных банков и меры по их оздоровлению

    12.5. Процедура получения ипотечного жилищного кредита

Процедура получения ипотечного жилищного кредита состоит из нескольких этапов.

Заказ дипломных, курсовых и контрольных работ

  1. При первом обращении в банк заемщик заполняет краткую анкету работник кредитного отдела банка проводит с ним интервью, в ходе которого обсуждаются основные условия предоставления ипотечного кредита и список необходимых документов для его получения.
  2. Заемщик собирает необходимый пакет документов и передает их банку для проведения анализа кредите– и платежеспособности. Пакет документов включает в себя:

– заявление – анкету заемщика;

– заявление поручителей;

– документы, подтверждающие величину доходов и размер удержаний заемщика и поручителей за последние шесть месяцев;

– документы, подтверждающие наличие у заемщика собственных средств, достаточных для внесения первоначального взноса.

  1. Банк проводит предварительный расчет суммы необходимого кредита, анализирует кредитоспособность заемщика и информирует его о размере кредита, который может быть предоставлен.
  2. Кредитный комитет (или другой уполномоченный орган) рассматривает пакет документов о предоставлении жилищного ипотечного кредита и принимает решение о кредитовании.
  3. Заемщика информируют о принятом банком решении и вручают уведомление, в котором указаны основные параметры кредита, срок действия данного решения, обеспечение кредита.
  4. Заемщик заключает со страховой компанией, с которой сотрудничает банк, договор страхования жизни и здоровья, а также приобретаемого жилья.
  5. Банк открывает заемщику ссудный счет, он оплачивает комиссию банку за расчетно‑кассовое обслуживание.
  6. Банк заключает с заемщиком кредитный договор, а в случае, если в сделке участвуют поручители, с ними подписываются договоры поручительства.
  7. Производится государственная регистрация договора приобретения квартиры за счет кредитных средств либо договора купли‑продажи и ипотеки квартиры. Заемщик уплачивает комиссию за организацию ипотечной сделки.

При ипотечном жилищном кредитовании платежеспособность заемщика определяется в зависимости от его дохода с учетом обязательных вычетов и необходимых расходов. При этом многие банки принимают в расчет не только официально подтвержденные суммы доходов, но и доходы, объявленные самим заемщиком, скорректированные на определенный коэффициент риска. При определении величины кредита, который может быть предоставлен заемщику, банк исходит из рассчитанной суммы доходов, которые могут быть направлены на погашение кредита и размера платы за кредит за весь срок пользования им.

Обязательным требованием банка к заемщику для получения кредита является наличие собственных средств в размере обычно не менее 30 % стоимости квартиры.

При кредитовании на первичном рынке в качестве обеспечения возврата кредита, получаемого на строительства жилья, выступают:

› залог имущественных прав заемщика по договору об инвестировании строительства (оформляется в качестве основного обеспечения на период строительства);

› поручительство застройщика (на случай расторжения договора об инвестировании строительства);

› залог жилья (оформляется после завершения строительства и получения права собственности на него);

› поручительство совершеннолетних членов семьи заемщика (супруга либо супруги, детей, родителей супругов), которых заемщик предполагает зарегистрировать по месту постоянного проживания в приобретаемом жилье.

Если указанное выше обеспечение не покрывает сумму кредита и проценты за период не менее одного года, заемщик обязан предоставить иные формы обеспечения.

При кредитовании на вторичном рынке в качестве обеспечения выступают залог приобретаемого жилья и поручительства третьих лиц (как правило, членов семьи заемщика).

Погашение кредита происходит ежемесячно, проценты начисляются на оставшуюся сумму. Для расчета ежемесячного погашения кредита вычисляется коэффициент выплат (в финансовой математике данная величина называется взносом на амортизацию единицы)

где i –процентная ставка по кредиту; п –срок предоставления кредита, месяцы.

Для расчетов необходимо получить величину процентной ставки по кредиту в месяц. Для ее нахождения годовая процентная ставка делится на число месяцев в году. Сумма ежемесячного платежа представляет собой произведение коэффициента выплат на величину кредита.

Погашение кредита по месяцам рассчитывается по формуле:

задолженность после n‑го месяца = задолженность на начало n‑го месяца × (1 + процентная ставка по кредиту месячная) – сумма ежемесячного платежа.

При этом задолженность после п‑гомесяца является задолженностью на начало (п+ 1) – го месяца.

В настоящее время достаточно сложно говорить о доступности ипотеки для широких слоев населения, что обусловлено прежде всего высоким средним уровнем процентных ставок по ипотечному кредиту необходимостью значительного первоначального взноса, а также зачастую жесткими требованиями к обеспечению возврата кредита в части привлечения созаемщиков и поручителей.

Одной из основных проблем развития ипотечного кредитования для банков является высокий уровень рисков, прежде всего кредитного и процентного. Кредитный риск обусловлен отсутствием у подавляющего большинства заемщиков кредитной истории и слабыми методиками банков по оценке кредитоспособности частных заемщиков. Для его снижения банки предъявляют высокие требования к обеспечению кредитов. Источник процентного риска – нестабильность уровня процентных ставок и отсутствие надежных прогнозов их движения в долгосрочной перспективе. Это заставляет банки с осторожностью подходить к снижению ставок по ипотечным кредитам даже при наличии предпосылок для такого снижения. Банки сталкиваются и с такими рисками, как риск задержки сдачи жилья в эксплуатацию, риск оформления права собственности на жилье и т. п. Способом снижения этих рисков является страхование ответственности застройщика, но его высокая стоимость повышает расходы заемщиков по ипотечному кредиту. Поэтому многие банки от предоставления кредитов на приобретение жилья на первичном рынке отказываются.

Для региональных банков факторами, сдерживающими их активность на ипотечном рынке, являются недостаточный уровень развития филиальных сетей и слабость внутренних систем управления рисками. Для этих банков актуальной остается проблема доступа к долгосрочным ресурсам для кредитования. Для выдачи дешевых долгосрочных кредитов нужны и долгосрочные ресурсы, которых у большинства российских банков пока нет. Предельный срок по привлекаемым средствам составляет три – пять лет. Для их снижения требуется качественный скачок – снятие ограничений на доступ банков к пенсионным и бюджетным средствам, средствам социальных фондов, создание системы вкладов без права досрочного изъятия.

Резервы для расширения ипотечного жилищного кредитования кроются не только в изменении его условий и снижении стоимости, но и в активизации работы по информированию населения о возможности и условиях получения ипотечного кредита. По оценкам экспертов, значительная доля потенциальных заемщиков имеет искаженные представления о возможности и схемах предоставления ипотечных кредитов.

Важнейшим комплексом проблем, сдерживающих развитие ипотечного кредитования в России, являются общие социальные и экономические проблемы, такие, как низкий уровень доходов населения, что не позволяет значительной доле граждан воспользоваться возможностью получения ипотечного кредита, неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства, низкие объемы последнего, сложные и дорогостоящие процедуры предоставления земельных участков.

Необходимо также и снижение издержек, связанных с оформлением залога жилья, его регистрацией, страхованием и др.

Широкое внедрение ипотечного кредитования позволит значительно повысить платежеспособный спрос и будет стимулировать развертывание коммерческого жилищного строительства. Банкам в ближайшие годы предстоит существенно расширить линию ипотечных кредитов, приспособив их к потребностям различных групп населения с учетом уровня дохода и социального положения.

Заказ дипломных, курсовых и контрольных работ

ВОПРОСЫ И ЗАДАНИЯ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ

  1. Охарактеризуйте основные этапы предоставления ипотечного кредита.
  2. Какие объекты могут выступать в качестве залога по ипотечным кредитам?
  3. Перечислите требования, предъявляемые банками к объектам залога.
  4. С какими проблемами сталкиваются банки в процессе ипотечного кредитования?
  5. Что необходимо сделать для снижения рисков ипотечного кредитования?

Литература

  1. Гражданский кодекс РФ. Часть первая: Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51‑ФЗ.
  2. О развитии ипотечного жилищного кредитования в Санкт‑Петербурге: закон Санкт‑Петербурга от 1 февраля 1999 г. № 7–2.
  3. О целевой программе Санкт‑Петербурга «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт‑Петербурге» на 2002–2012 годы: закон Санкт‑Петербурга от 10 октября 2001 г. № 707‑90.
  4. Довдиенко И. В., Черняк В. 3.Ипотека. Управление. Организация. Оценка: учеб. пособие. М.: ЮНИТИ‑ДАНА, 2005.
  5. Казаков А.Проблемы развития системы ипотечного кредитования на современном этапе // Рынок ценных бумаг. 2004. № 10.
  6. Лузин И.Международный опыт развития ипотечного кредитования // Рынок ценных бумаг. 2004. № 17 (272).
  7. Разумова И. А.Ипотечное кредитование: учеб. пособие. СПб.: Питер, 2005.
  8. Туктаров Ю.Основные идеи ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг. 2004. № 5 (260).
Читать дальше