библиотека


Жилищное право: учебное пособие. Договор поднайма

Оглавление

Глава 1. ОСНОВНЫЕ НАЧАЛА ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА. МЕСТО ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В СИСТЕМЕ ПРАВА

1. Понятие, предмет, методы жилищного права. Место жилищного права в правовой системе

2. Принципы жилищного права

3. Источники жилищного права

Глава 2. ЖИЛИЩНЫЕ ОТНОШЕНИЯ

1. Понятие, классификация, предмет, содержание жилищных отношений

2. Участники и субъекты жилищных правоотношений

Глава 3. КОМПЕТЕНЦИЯ РАЗЛИЧНЫХ ОРГАНОВ ВЛАСТИ В СФЕРЕ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ

1. Компетенция органов государственной власти Российской Федерации

2. Компетенция органов государственной власти субъекта Российской Федерации

3. Компетенция органов местного самоуправления

Глава 4. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ И ЖИЛИЩНЫЕ ФОНДЫ

1. Жилые помещения как объект правоотношений в жилищном праве

2. Понятие и виды жилищных фондов, их классификация

3. Учет жилищного фонда

4. Эксплуатация, обслуживание и ремонт жилищного фонда

Глава 5. СМЕНА ПРАВОВОГО СТАТУСА ПОМЕЩЕНИЙ (ПЕРЕВОД), ПЕРЕПЛАНИРОВКА И ПЕРЕУСТРОЙСТВО ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

1. Перевод помещений

2. Переустройство и перепланировка жилых помещений

Глава 6. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

1. Права и обязанности собственников жилых помещений

2. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

4. Управление многоквартирным домом

Глава 7. ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1. Договоры коммерческого и социального найма

2. Основания и порядок признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий. Учет данных граждан

3. Предоставление жилого помещения по договору социального найма

4. Договор социального найма, права и обязанности сторон по договору социального найма

5. Расторжение и прекращение договора социального найма

Глава 8. ПОДНАЕМ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА, ВРЕМЕННЫЕ ЖИЛЬЦЫ

1. Договор поднайма

2. Временные жильцы

Глава 9. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛОГО ФОНДА

1. Договор найма специализированного жилого помещения, его заключение, расторжение и прекращение

2. Назначение и специфика предоставления отдельных видов жилых помещений

Глава 10. ПРИВАТИЗАЦИЯ

1. Понятие, субъект и объект приватизации

2. Условия осуществления приватизации

3. Порядок проведения приватизации. Право на деприватизацию

4. Результат приватизации. Право собственности на жилые помещения

Глава 11. ЖИЛИЩНЫЕ, ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ, ЖИЛИЩНО-НАКОПИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ

1. Понятие жилищного и жилищно-строительного кооперативов

2. Права и обязанности членов жилищных кооперативов

3. Организация, порядок управления жилищными кооперативами

4. Реорганизация и ликвидация кооператива

5. Жилищные накопительные кооперативы

Глава 12. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

1. Понятие товарищества собственников жилья

2. Права и обязанности товарищества собственников жилья

3. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в построенном и зарегистрированном многоквартирном доме, а также в строящемся многоквартирном доме

4. Порядок управления в товариществе собственников жилья

5. Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья

Глава 13. ИПОТЕКА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

1. Понятие ипотеки, договор ипотеки

2. Государственная регистрация ипотеки

3. Закладная

4. Обращение взыскания

5. Ипотека объектов незавершенного строительства

Глава 14. СДЕЛКИ С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ

1. Купля-продажа

2. Дарение

3. Обмен жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, и мена жилых помещений, находящихся в собственности

4. Наследование жилых помещений

Глава 15. УЧАСТИЕ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

1. Договор участия в долевом строительстве – порядок его заключения, изменения, расторжения и исполнения

2. Стороны договора, их права и обязанности

3. Уступка прав по договору

Глава 16. РЕГИСТРАЦИЯ ГРАЖДАН

1. Регистрация граждан по месту жительства и пребывания

2. Снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета

Глава 17. ОПЛАТА ЖИЛЬЯ

1. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги

2. Структура и размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги

3. Субсидии и компенсации на оплату жилого помещения и коммунальных услуг

4. Защита прав потребителей в сфере оказания коммунальных услуг

Глава 18. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ НОРМ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Литература

    8.1. Договор поднайма

Заказ дипломных, курсовых и контрольных работ

Необходимо обратить внимание на то, что вопросы поднайма регулируются не только жилищным законодательством. К жилищным правоотношениям в этой сфере применимы нормы ст. 685 ГК РФ.

Право на сдачу жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, в поднаем наниматель может реализовывать с соблюдением правил, предусмотренных ЖК РФ.

В соответствии со ст. 685 ГК РФ наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю по договору поднайма жилого помещения. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем.

Для этого в обязательном порядке требуется согласно ст. 76 ЖК РФ:

1) если жилое помещение представляет собой отдельную квартиру - согласие в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. В случае если наниматель и члены его семьи не собираются покидать занимаемое ими помещение, они могут сдать в поднаем его часть; если они временно выезжают из указанного помещения (независимо от причин выезда), в поднаем допускается сдавать помещение в целом;

2) если жилое помещение входит в состав коммунальной квартиры, для передачи ее в поднаем требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. Это связано с особенностью данных жилых помещений, которая выражается в возможности наличия в одной квартире как нанимателей и членов их семей, так и собственников отдельных жилых помещений.

Главным условием при передаче жилого помещения или его части в поднаем является следующее: после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления. То есть жильцы помещения, занимаемого по договору социального найма, не должны после заключения договора поднайма становиться нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Права поднанимателя производны от прав нанимателя, поэтому поднаниматель не может приобрести самостоятельное право пользования сданным в поднаем жилым помещением. При этом ответственность перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения несет в любом случае наниматель.

Передача жилого помещения в поднаем в некоторых случаях не допускается. Запрет на передачу в поднаем жилого помещения связан с проживанием в жилом помещении или со вселением в него гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний. Установление иных случаев возможно путем принятия соответствующих федеральных законов.

Таким образом, исходя из смысла норм, посвященных рассмотрению понятия поднайма, не допускается сдача жилого помещения в поднаем в следующих случаях:

1) если в результате вселения поднанимателя общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - менее нормы предоставления;

2) если в нем проживает или в него вселяется гражданин, страдающий тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний;

3) без согласия других нанимателей, совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире с ними, а также наймодателя;

4) в других случаях, устанавливаемых для сдачи жилого помещения в поднаем федеральными законами.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме (ст. 77 ЖК РФ). Количество экземпляров его не оговаривается, но один экземпляр в обязательном порядке передается на хранение наймодателю жилого помещения.

При подписании договора поднайма жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, необходимо указать тех лиц, которые будут вселяться в указанное помещение одновременно с поднанимателем.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. То есть стороны при подписании договора поднайма должны указать срок, на который они его заключают. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.

Право пользования у поднанимателя возникает на основании договора поднайма. Но первичным документом для сторон является договор социального найма жилого помещения. Пользование помещением поднанимателем осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, а также ЖК и иными нормативными правовыми актами.

Таким образом, взаимодействие договора социального найма и договора поднайма жилья, занимаемого по договору социального найма, состоит в следующем:

1) максимальный срок, на который возможно заключить договор поднайма, не может превышать срок договора социального найма, его предельный срок ограничен сроком действия договора найма, т.е., если договор социального найма расторгнут, соответственно, является расторгнутым и договор поднайма;

2) даже в том случае, если договор социального найма будет заключен на новый срок, пролонгацию договора поднайма это не вызовет, то есть в отношении договора поднайма жилого помещения не действуют нормы преимущественного права на заключение договора на новый срок;

3) при прекращении (даже досрочном) договора социального найма жилого помещения одновременно с ним прекращается и договор поднайма жилого помещения.

В соответствии со ст. 78 ЖК РФ сдача жилого помещения, предоставленного по договору социального найма нанимателю, в поднаем имеет возмездный характер. Обязанностью поднанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, является оплата нанимателю денежных средств в соответствии с договором поднайма.

Конкретные условия оплаты за поднаем жилого помещения (порядок, условия, сроки ее внесения и размер) устанавливаются по соглашению сторон при подписании договора поднайма указанного жилого помещения.

ЖК РФ предусматривает возможность и основания прекращения договора поднайма и его расторжения.

Прекращение происходит в следующих случаях, предусмотренных ст. 79 ЖК РФ:

1) если в договоре поднайма жилого помещения указан срок, на который он был заключен, и он истек, а стороны не подписали новый договор. По истечении указанного срока его действие прекращается. Нужно учесть, что в соответствии с п. 6 ст. 685 ГК РФ, подлежащей применению в отношении поднайма жилых помещений, на договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок;

2) если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока (при этом договор считается заключенным на один год), сторона договора - инициатор прекращения договора - обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца. Каждая из сторон имеет право на его прекращение в одностороннем порядке.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон;

2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения. Данное основание соответствует определению существенного нарушения условий договора, и правовые последствия невыполнения предусмотрены ЖК РФ.

Существенными являются действия поднанимателя, определенные ст. 79 ЖК РФ:

- использует это жилое помещение не по назначению;

- систематически нарушает права и законные интересы соседей;

- бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение.

При возникновении указанных случаев нанимателю предоставлено право предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если действия поднанимателя причиняют неустранимые недостатки жилому помещению, влекут его разрушение, наниматель также имеет право установить поднанимателю срок для их устранения. Срок должен быть разумным и предназначен для проведения соответствующего ремонта.

Если даже после предъявленного нанимателем предупреждения поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, нанимателю предоставлено право обратиться в судебные органы за защитой. Договор поднайма жилого помещения будет расторгнут на основании судебного решения, а поднаниматель и вселенные совместно с ним граждане выселены в принудительном порядке.

После прекращения или расторжения договора поднайма жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, поднаниматель обязан освободить указанное жилое помещение, вывезти принадлежащее ему имущество и передать его нанимателю. В том случае, если поднаниматель не предпринимает соответствующих действий в предусмотренный договором срок, наниматель имеет право обратиться в суд с иском о выселении его и проживающих с ним граждан без предоставления другого жилого помещения.

Заказ дипломных, курсовых и контрольных работ

Читать дальше